Taxe annuelle sur les locaux en Ile-de-France : seule doit être prise en compte l’utilisation effective des locaux pour déterminer leur affectation

CE 24 avril 2019 Ministre de l’action et des comptes publics, req. n° 417792 : Mentionné aux Tables du recueil Lebon

La décision commentée permet au Conseil d’État de faire application du principe selon lequel le juge n’est pas lié par les qualifications contractuelles des parties et de préciser les modalités de qualification de l’affectation des locaux pour l’application des dispositions de l’article 231 ter du code général des impôts1 instituant la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux ou de stockage (TSB) en Ile-de-France.

Pour rappel, la TSB est acquittée notamment par le propriétaire qui dispose, au 1er janvier de l’année d’imposition, d’un local taxable.

En l’espèce, une indivision propriétaire d’un immeuble situé à Paris a été assujettie à la TSB pour les années 2013, 2014 et 2015. Ces locaux avaient, en partie2, fait l’objet de baux conclus avec une société, la SAS Espace Vinci, et regroupaient vingt salles de 25 à 60 m² et trois salles de commission ainsi que divers espaces accessoires. La SAS Espace Vinci les mettait à la disposition de tiers, en fournissant également des prestations associées, notamment de restauration et d’accueil, pour l’organisation de conférences, de séminaires ou d’actions de formation.

Souhaitant obtenir la décharge de ces impositions, l’indivision a introduit un recours auprès du tribunal administratif de Paris, qui l’a rejeté. Saisie en appel, la cour administrative d’appel de Paris a annulé le jugement de première instance et déchargé les appelants des impositions contestées.

Le ministre de l’action et des comptes publics a alors saisi le Conseil d’État d’un pourvoi sur la question de savoir si les locaux litigieux devaient être qualifiés de bureaux, ainsi que le prévoyait le contrat de bail, ou de local commercial, ainsi que l’avait retenu la cour administrative d’appel.

La Haute juridiction administrative valide la décision de cette dernière en considérant que, pour l’application des dispositions de l’article 231 ter du Code général des impôts, « seule doit être prise en compte l’utilisation effective des locaux au 1er janvier de l’année d’imposition soit comme bureaux, soit pour la réalisation d’une activité de commerce ou de prestation de services à caractère commercial ou artisanal ».

Dès lors, en ne retenant pas la qualification de bureaux mentionnée dans les contrats de bail conclus et en jugeant que les locaux litigieux étaient – au regard de leur utilisation effective – des locaux commerciaux et devaient, compte tenu de leur superficie3, être exonérés de TSB, le Conseil d’Etat considère que la cour n’a ainsi pas inexactement qualifié les faits ni commis d’erreur de droit.

  1. 231 ter CGI : « I. – Une taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement est perçue, dans les limites territoriales de la région d’Ile-de-France, composée de Paris et des départements de l’Essonne, des Hauts-de-Seine, de la Seine-et-Marne, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, du Val-d’Oise et des Yvelines.

    1. – Sont soumises à la taxe les personnes privées ou publiques qui sont propriétaires de locaux imposables ou titulaires d’un droit réel portant sur de tels locaux.

    La taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction, l’emphytéote ou le titulaire d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel qui dispose, au 1er janvier de l’année d’imposition, d’un local taxable.

    III. – La taxe est due :

    1° Pour les locaux à usage de bureaux, qui s’entendent, d’une part, des bureaux proprement dits et de leurs dépendances immédiates et indispensables destinés à l’exercice d’une activité, de quelque nature que ce soit, par des personnes physiques ou morales privées, ou utilisés par l’État, les collectivités territoriales, les établissements ou organismes publics et les organismes professionnels, et, d’autre part, des locaux professionnels destinés à l’exercice d’activités libérales ou utilisés par des associations ou organismes privés poursuivant ou non un but lucratif ;

    2° Pour les locaux commerciaux, qui s’entendent des locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ainsi que de leurs réserves attenantes couvertes ou non et des emplacements attenants affectés en permanence à ces activités de vente ou de prestations de service ;

    3° Pour les locaux de stockage, qui s’entendent des locaux ou aires couvertes destinés à l’entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production ;

    4° Pour les surfaces de stationnement, qui s’entendent des locaux ou aires, couvertes ou non couvertes, destinés au stationnement des véhicules et qui font l’objet d’une exploitation commerciale ou sont annexés aux locaux mentionnés aux 1° à 3° sans être intégrés topographiquement à un établissement de production. […]

    1. – Sont exonérés de la taxe :

    1° Les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement, situés dans une zone franche urbaine-territoire entrepreneur, telle que définie au B du 3 de l’article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire ;

    2° Les locaux et les surfaces de stationnement appartenant aux fondations et aux associations, reconnues d’utilité publique, dans lesquels elles exercent leur activité, ainsi que les locaux spécialement aménagés pour l’archivage administratif et pour l’exercice d’activités de recherche ou à caractère sanitaire, social, éducatif ou culturel ;

    2° bis Les locaux administratifs et les surfaces de stationnement des établissements publics d’enseignement du premier et du second degré et des établissements privés sous contrat avec l’État au titre des articles L. 442-5 et L. 442-12 du code de l’éducation ;

    3° Les locaux à usage de bureaux d’une superficie inférieure à 100 mètres carrés, les locaux commerciaux d’une superficie inférieure à 2 500 mètres carrés, les locaux de stockage d’une superficie inférieure à 5 000 mètres carrés et les surfaces de stationnement de moins de 500 mètres carrés ;

    4° Les locaux de stockage appartenant aux sociétés coopératives agricoles ou à leurs unions;

    5° Les locaux et aires des parcs relais, qui s’entendent des parcs de stationnement assurant la liaison vers différents réseaux de transport en commun et dont la vocation exclusive est de faciliter l’accès des voyageurs à ces réseaux, ainsi que les seules places de stationnement qui sont utilisées en tant que parc relais au sein des locaux mentionnés au 4° du III. […] ». []

  2. Le contrat de bail portait a priori sur des locaux d’une surface totale de 1 400 m². L’autre local était un bureau de 83 m². []
  3. En application de l’article 231 ter du CGI dans sa rédaction applicable au litige : « V.- Sont exonérés de la taxe : (…) / 3° Les locaux à usage de bureaux d’une superficie inférieure à 100 mètres carrés, les locaux commerciaux d’une superficie inférieure à 2 500 mètres carrés, les locaux de stockage d’une superficie inférieure à 5 000 mètres carrés et les surfaces de stationnement de moins de 500 mètres carrés annexées à ces catégories de locaux ». []