Nouvelles orientations relatives à l’instruction des demandes d’agrément portant sur les bureaux et les locaux d’enseignement

Fiche repère relative aux demandes d’agrément de bureaux et locaux d’enseignement (septembre 2025) 

La direction régionale et interdépartementale de l’environnement, de l’aménagement et des transports (ci-après « DRIEAT ») a publié, le 13 octobre 2025, de nouvelles orientations relatives à l’instruction des demandes d’agrément portant sur les bureaux et les locaux d’enseignement en date du 30 septembre 2025, actualisant les précédentes.¹⁾ADDEN Avocats, « Agréments bureaux en Île-de-France », Le Blog https://www.adden-leblog.com/agrement-bureaux-en-ile-de-france/

Pour mémoire, l’agrément pour l’immobilier d’entreprise, prévu aux articles L. 510-1 et suivants du code de l’urbanisme, est délivré par le préfet de la Région Ile-de-France, dans le cadre de sa politique d’aménagement du territoire²⁾Il s’agit d’une autorisation indépendante des autres procédures et autorisations d’urbanisme et d’aménagement, qui vise à favoriser une répartition équilibrée entre les activités et l’habitat. L’agrément est ainsi nécessaire pour la construction, la reconstruction et l’extension de bureaux d’une surface de plancher de plus de 1 000 m² en Ile-de-France.³⁾Articles L. 510-1 et R. 510-6 du code de l’urbanisme, étant précisé que l’opération ne doit pas dépasser 1 000 m² de surface de plancher destinées à un usage de bureaux, ajoutée à celles éventuellement réalisées sur le même site au cours des douze mois précédents.

La DRIEAT a défini, en 2018 puis en 2021, des orientations pour l’instruction des demandes d’agrément relatives aux nouvelles surfaces de bureaux. Ces orientations sont dépourvues de caractère normatif mais sont appliquées en pratique par les services préfectoraux, lesquels sont susceptibles de refuser un projet non conforme aux orientations. 

La DRIEAT vient de mettre à jour ces orientations par une fiche repère en date du 30 septembre 2025, mises en ligne le 13 octobre 2025. La DRIEAT relève ainsi « une augmentation importante de la vacance de bureaux (en taux et/ou volumes) au sein du parc tertiaire francilien, très marquée sur certaines zones, nécessite une vigilance nouvelle. Les orientations bureaux sont ainsi renforcées afin de ne pas entretenir, ni amplifier ce phénomène ».⁴⁾Page 1 de la fiche repère sur l’instruction des demandes d’agrément relatives aux bureaux.

La DRIEAT entend ainsi dissuader le développement des offres de bureaux excédentaires afin d’encourager la mutation du bâti existant et la réduction des surfaces dédiées au bureau, encourager la redynamisation des surfaces de bureaux obsolètes et favoriser des constructions neuves réversibles. Également, les projets de transformation de bureaux en locaux d’enseignement se développant, une orientation nouvelle leur est spécifiquement dédiée.

Nouvellement modifiés, les orientations de la DRIEAT se basent toujours sur deux périmètres géographiques délimités dès 2018 et actualisés en 2021 :

• Le périmètre d’attention renforcée (PAR) composé des territoires du centre et de l’ouest de la région Ile-de-France concentrant l’emploi et marqué par des déséquilibres persistants. Sur la commune de Paris, le PAR est composé de l’ensemble des arrondissements, à l’exclusion des 18ème, 19ème et 20ème arrondissements. Les communes de Fontenay-sous-Bois et d’Arcueil sont également désormais incluses dans le PAR depuis ces orientations de 2025.
• Le périmètre d’attention (PA), constitué des territoires d’application de la loi SRU non compris dans le PAR et des communes carencées au titre de la loi SRU. 

Ces nouvelles orientations sont applicables à toutes les demandes d’agrément portant sur une opération à usage principal de bureaux et de locaux d’enseignement déposées à compter du 1er novembre 2025. 

1. Orientation n° 1 : Résorber ou ne pas aggraver les situations de vacance caractérisée

Comme énoncé dans l’orientation n° 3 de la fiche de 2021, la création de nouvelles surfaces de bureaux doit rester limitée dans les communes présentant une situation de vacance caractérisée. Il s’agit de privilégier les réhabilitations ou les démolitions/reconstructions sans extensions importantes.

En ce sens, la DRIEAT reprend les mêmes seuils permettant de qualifier les augmentations de surfaces de plancher comme « importantes », à savoir supérieures à 10 % des surfaces de bureaux existantes sur l’immeuble ou à 500 m² dans les communes carencées en logements sociaux.

Dans cette hypothèse, la précédente orientation n’exigeait qu’une compensation en logements sans davantage de précisions. Désormais, la présente orientation indique expressément les éléments démontrant les effets positifs, ou a minima neutres, du projet sur la vacance, permettant ainsi de réaliser un projet malgré l’augmentation importante de surfaces de plancher :

• Des « compensations bureaux » par suppression de surfaces de plancher de bureaux équivalentes sur la commune siège du projet ou, à défaut, toute autre commune du même territoire (EPT/EPCI) présentant une situation de vacance analogue et sous réserve de l’accord de ladite commune ;
• Tout élément relatif à la planification, la programmation et la réalisation d’opérations immobilières coordonnées ou de projets d’aménagement d’ensemble afin que puisse être apprécié la compatibilité du projet avec une trajectoire maîtrisée de la résorption de la vacance.

Surtout, dès lors qu’elles sont supérieures à 500 m², les surfaces de bureaux issues de constructions neuves ou de démolitions/reconstructions devront désormais, sauf impossibilité à justifier, être réversibles pour s’adapter à un ou plusieurs autres usages. 

2. Orientation n° 2 : Conforter le principe général de mixité logements/bureaux dans le PAR et le PA

La DRIEAT reprend les mêmes prescriptions de l’orientation n° 1 de la précédente fiche, à savoir la réalisation de logements (hors résidences hôtelières). Les seuils à partir desquels la réalisation de logements est attendue restent inchangés. 

Néanmoins, cette obligation, autrefois limitée aux opérations de démolitions/reconstructions, s’étend aussi aux projets de constructions neuves. 

Également, une alternative est permise en cas d’impossibilités techniques, économiques ou juridiques. Le pétitionnaire doit alors établir un rapport circonstancié justifiant de ces impossibilités. Cependant, dans ce cadre, la DRIEAT sera attentive à l’opportunité et à la faisabilité de rendre réversibles en logements les surfaces de bureaux.

A noter que les projets situés dans les communes du PAR et du PA faisant l’objet d’un arrêté de carence pris en application de l’article 55 de la loi SRU et dans les arrondissements parisiens déficitaires en logement social, les agréments feront dorénavant l’objet d’une analyse approfondie sur l’optimisation du foncier disponible sur la commune. L’agrément pourra être refusé s’il apparaît que le terrain d’assiette du projet pourrait mieux servir les besoins en logement et en logement social. 

3. Orientation n° 3 : Faciliter les extensions limitées des immeubles de bureaux existants.

La nouvelle orientation n° 3 reprend la précédente orientation n° 3 (à savoir une limitation des extensions des immeubles de bureaux existants à 10% de la surface ou à 500 m²). Il est néanmoins précisé que ces extensions limitées selon les seuils fixés par la DRIEAT doivent notamment permettre l’amélioration de la performance énergétique et la mise aux normes de l’ensemble immobilier. 

Les projets développant une opération mixte logements/bureaux au sens de l’orientation n° 2 ne seront pas contraints par ces limites. 

4. Orientation n° 4 : Cas des développements tertiaires importants sans mixité logements/bureaux.

La DRIEAT reprend ici l’orientation n° 4 de la précédente fiche de 2021, sans ajouter d’informations supplémentaires.

Elle rappelle toutefois que, si comme précisé à l’orientation n° 1, le projet se situe en zone de vacance de bureaux caractérisée, les compensations devront se traduire par la suppression de surfaces de bureaux tout en permettant la création de logements, et de logements sociaux le cas échéant. 

5. Orientation n° 5 : S’assurer de la contribution des opérations de bureaux aux enjeux énergétiques, environnementaux et climatiques.

Annoncée comme la « nouvelle ambition » de la DRIEAT en 2021, cette nouvelle orientation impose aux porteurs de projet de justifier de leur niveau de performance énergétique, d’émissions de gaz à effet de serre et de la maîtrise des impacts environnementaux à l’échelle de leur cycle de vie.

Ainsi, les principaux choix et ambitions environnementaux du projet seront analysés à travers notamment :

• Le choix d’implantation, qui doit prioritairement se situer dans les espaces urbains existants en renouvellement urbain, dans les polarités existantes ou à renforcer telles que définies par le nouveau SDRIF, en articulation avec la desserte de transports en commun ;
• Le cas échéant, la justification technique, économique et environnementale permettant de comparer le scénario d’une démolition/reconstruction avec celui, à privilégier, d’une réhabilitation ;
• Les dispositions permettant de limiter l’emprise au sol et de créer/préserver une part de surfaces perméables ;
• Les leviers déployés en termes de mutualisation et/ou de réversibilité ;
• Si le projet comporte une partie existante, le niveau de réduction des consommations d’énergie visée selon le dispositif Eco-énergie tertiaire aux horizons 2030, 2040, 2050, et les modalités d’atteinte des objectifs ;
• Les performances énergétiques et environnementales des bâtiments, rénovés ou construits.

Il est aussi précisé que des indicateurs-clefs, reflétant en particulier la performance énergétique, l’empreinte carbone et le confort d’été, devront être renseignés, tout comme le niveau de labels visés le cas échéant.

6. Orientation n° 6 – Accompagner les opérations de création de locaux d’enseignement et de logements à destination des étudiants.

Cette nouvelle orientation vise à conjuguer les enjeux de réduction de la vacance dans les immeubles de bureaux et le développement d’une offre de logements adaptée aux étudiants.

C’est pourquoi, désormais, au-delà de 2 000 m² de surface de plancher de locaux d’enseignement créée, par transformation de surfaces de bureaux en locaux d’enseignement ou par construction neuve, les projets seront conditionnés au développement d’une offre de logement adaptée aux besoins des étudiants. 

Plus précisément, cette condition se traduit par des projets mixtes permettant de loger de l’ordre de 25 % des étudiants accueillis, dont un tiers en logements sociaux.

Une compensation équivalente peut être proposée dans la commune du projet ou, à défaut, dans une commune proche où l’offre de logements étudiants a vocation à être développée préférentiellement. Ces communes sont identifiées sur les cartes mises à disposition. 

Cependant, les surfaces de bureaux transformées en locaux d’enseignement ne pourront pas servir de compensation « bureaux » ou « logements » au titre des orientations 1 et 4 pour d’autres projets soumis à agrément. 

Enfin, il doit être relevé que la précédente orientation n° 5 relative aux dispositions spécifiques concernant les opérations situées dans les opérations d’intérêt national de La Défense, de Nanterre et de La Garenne Colombes n’est pas reprise dans la fiche repère mise à jour de la DRIEAT.