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Cass. 3e civ. 16 oct. 2025, n° 24-13.058, publié au Bulletin
L’usage d’habitation d’un local au 1er janvier 1970 dépend exclusivement de l’affectation effective du local à cette date, sans considération de sa superficie au regard des normes de décence et d’habitabilité ni de la circonstance qu’il ait été ultérieurement fusionné avec un autre local à usage autre que d’habitation.
Cet arrêt s’inscrit dans le cadre du contentieux relatif à l’application des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation aux locaux dans lesquels est exercée une activité de location en meublé de tourisme, étant précisé qu’ici le sujet portait exclusivement sur la qualification du local au 1er janvier 1970 car les faits étaient antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi Le Meur.
En l’espèce, l’appartement litigieux résultait de la réunion de deux lots : l’un de 25 m², dont l’affectation à un usage autre que d’habitation était établi au 1er janvier 1970, l’autre de 6 m², faisant l’objet d’un bail d’habitation à cette date.
La cour d’appel avait estimé que la pièce de 6 m² n’était pas « habitable » au sens de la réglementation, sa surface étant inférieure à 9 m², pour en conclure que le local issu de la réunion des deux lots ne pouvait être réputé affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970.
La Cour de cassation censure ce raisonnement.
Tout en rappelant sa récente jurisprudence aux termes de laquelle elle avait déjà jugé qu’un local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier (3e civ., 13 juin 2024, n° 23-11.053, publié au Bulletin), elle retient que l’affectation au 1er janvier 1970 du local à un usage d’habitation s’entend de l’affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important l’irrespect éventuel de normes de décence et d’habitabilité alors en vigueur.
