Sobriété foncière : l’IGEDD et l’IGF chiffrent le coût de la trajectoire du ZAN et proposent un fonds de soutien dédié

Rapport de l’Inspection générale de l’environnement et du développement durable (IGEDD) et de l’Inspection générale des finances (IGF), n° 016204-01, mai 2026, Évaluation des conséquences de la sobriété foncière sur l’économie de l’aménagement du territoire

L’IGEDD et l’IGF ont publié, le 29 mai 2026, un rapport daté de juillet 2025 conjoint évaluant les conséquences économiques de la trajectoire de sobriété foncière issue de la loi Climat et résilience et formulant des propositions destinées à en garantir l’équilibre financier.

La loi dite « Climat et Résilience » ¹⁾Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. fixe une trajectoire nationale de réduction de la consommation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers (ENAF), avec un objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) à l’horizon 2050 et un jalon intermédiaire à 2031 consistant à diviser par deux la consommation d’ENAF.

Le rapport rappelle qu’une part déjà significative de la construction, de l’ordre de 43 %, s’effectue en renouvellement urbain, mais la sobriété foncière suppose de tendre, à terme, vers une production bâtie intégralement réalisée sur du foncier déjà urbanisé. Il s’opèrerait alors un basculement d’un modèle fondé sur l’extension urbaine à un modèle reposant sur le recyclage du foncier.

Le rapport souligne que cette transition aurait un impact négligeable sur les recettes des collectivités puisque la trajectoire de sobriété foncière ne limite pas, en tant que telle, l’activité de construction. De plus, la fiscalité locale reposant pour l’essentiel sur les stocks bâtis avec moins de 1 % des recettes de taxe foncière liées aux constructions neuves en extension entre 2011 et 2021.

Toutefois, la trajectoire de sobriété foncière génèrera des coûts supplémentaires pour les collectivités territoriales et les opérateurs immobiliers En effet, les opérations de renouvellement sont presque toujours déficitaires avec un déficit moyen de l’ordre de 750 000 € par hectare (et environ 30 % en moyenne de part de subventions publiques dans les recettes d’opérations de renouvellement urbain).

Sans augmentation de la densification actuelle, le besoin annuel de foncier renouvelé est estimé à 4 500 hectares par an. En revanche, une hausse raisonnable de la densité des opérations d’aménagement (en extension et en renouvellement) pourrait être réaliser en mobilisant des friches, ce qui entraînerait un coût de l’effort de renouvellement urbain évalué entre 0 et 3,4 milliards € par an jusqu’au jalon de 2031. Ce coût sera ensuite appelé à croître avec la raréfaction du foncier et la dépollution de friches, dans un contexte de fortes disparités territoriales en matière de marchés immobiliers comme de capacités d’ingénierie. Le rapport ne propose pas de chiffrage des coûts après 2031.

Pour sécuriser l’équilibre économique du modèle induit par le ZAN, le rapport propose la création d’un « fonds de soutien à la sobriété foncière », confié au Comité des finances locales (CFL) et alimenté par six nouvelles mesures fiscales issues de ses propositions (pour un exemple, l’élargissement du périmètre de la taxe sur les surfaces commerciales [TASCOM] aux entrepôts commerciaux), dont le rendement est évalué entre 700 et 800 millions € par an. L’objet premier du fonds serait d’absorber une partie des coûts de l’effort de renouvellement urbain, en prenant en charge une partie du déficit des projets (par exemple 25%). Les déficits résiduels seraient ensuite partagés entre différentes personnes publics (Etat, Union européenne, collectivités territoriales) et des personnes privées.

Parallèlement, le rapport propose plusieurs mesures complémentaires destinées à limiter directement les surcoûts, parmi lesquelles l’instauration d’une densité minimale de construction par secteur dans les documents d’urbanisme, la création d’un droit de préemption urbain « hors projet » pour réguler les marchés fonciers, la consécration d’un régime de responsabilité de la maison-mère pour les coûts de dépollution, ou encore l’obligation de prise en compte de la sobriété foncière dans les études d’impact des lois.

Ce qu’il faut retenir :

• pour les collectivités territoriales, et notamment les communes et agglomérations, la sobriété foncière a un coût, ce qui justifie la recherche de modes de financement dédiées ;
• pour les opérateurs et aménageurs, le rapport souligne le poids du déficit des opérations de renouvellement en comparaison des opérations d’extension et insiste sur l’importance de la mise en place d’outils permettant d’en assurer l’équilibre financier des opérations ; et
• pour le législateur et le pouvoir réglementaire, les propositions fiscales et règlementaires du rapport, dont l’éventuel création d’un fonds dédié, sont présentés comme devant permettre l’accompagnement de la trajectoire vers l’objectif ZAN.

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