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CE 11 juin 2026, req. n° 502265 : publié au recueil Lebon
Par une décision du 11 juin 2026, publiée au recueil Lebon, le Conseil d’État apporte deux précisions importantes en matière de contentieux de l’urbanisme tenant :
- d’une part, aux conditions dans lesquelles un permis de construire modificatif peut être délivré, en cours d’instance, pour régulariser le permis initial contesté lorsque la construction est achevée ;
- d’autre part, au champ d’application du mécanisme de cristallisation des moyens prévu par l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme,
Dans cette affaire, un permis de construire a été délivré pour l’extension d’une construction existante et la construction d’une piscine par le maire de la commune de Saint-Restitut par un arrêté du 2 décembre 2015, suivi de deux permis modificatifs en date des 11 décembre 2019 et 27 octobre 2020.
Un voisin du projet a contesté ces deux permis modificatifs devant le tribunal administratif de Grenoble puis devant la cour administrative de Lyon, qui ont rejeté ses demandes par des jugements datant respectivement du 14 juin 2022 et du 9 janvier 2025.
Le requérant s’est alors pourvu en cassation contre la décision d’appel.
1. Apport n°1: un PCM de régularisation doit être délivré même si la construction autorisée par le permis initial est achevée et même si la demande de PCM ne vient pas de la juridiction
Dans sa décision, la Haute juridiction commence par rappeler les principes selon lesquels :
- un permis modificatif ne peut en principe être délivré au titulaire d’un permis de construire en cours de validité que tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée ;
- par exception, la régularisation d’un permis de construire peut être obtenue « même après l’achèvement des travaux » sur invitation du juge administratif (articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme).
Le Conseil d’Etat va encore plus loin dans la décision commentée en jugeant que le PCM de régularisation doit être instruit et peut-être délivré même s’il n’a pas été déposé sur invitation du juge.
En l’espèce, le second permis modificatif litigieux avait été sollicité et obtenu par le pétitionnaire alors que l’instance dirigée contre le premier permis modificatif était pendante devant les juges du fond. Le moyen tiré de ce que la construction aurait alors été achevée a néanmoins été jugé inopérant.
Le Conseil d’État juge en effet que :
« Lorsque, en vue de répondre à la contestation de la légalité d’un permis de construire faisant l’objet d’un recours contentieux, le pétitionnaire saisit l’autorité compétente d’une demande de permis modificatif afin de régulariser le permis en cours d’instance, le caractère achevé des travaux ne saurait lui être opposé, quand bien même le juge administratif n’a pas lui-même mis en œuvre les dispositions de l’article L. 600-5 ou de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, ni même informé les parties de ce qu’il était susceptible de surseoir à statuer afin de permettre la régularisation du permis contesté » (considérant 3).
Ainsi, en cas de contentieux relatif à la légalité d’un permis de construire, le pétitionnaire peut formuler une demande de permis modificatif afin de régulariser le permis en cours d’instance, même si les travaux sont achevés, et ce sans mise en œuvre formelle d’un sursis à statuer ou d’une annulation partielle par le juge.
2. La technique de cassation ne peut se voir opposer la règle de cristallisation des moyens
Le second apport de la décision concerne le champ d’application du mécanisme de cristallisation des moyens propre au contentieux de l’urbanisme.
Pour mémoire, l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme interdit aux parties d’invoquer des moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication du premier mémoire en défense, lorsque la juridiction est saisie d’un recours contre une décision d’occupation ou d’utilisation du sol ou contre une décision juridictionnelle statuant sur une telle décision. Cette règle s’applique également aux permis modificatifs, décisions modificatives ou mesures de régularisation.
En l’espèce, le requérant avait soulevé, pour la première fois devant le Conseil d’État statuant en cassation, un moyen tiré de la méconnaissance de l’article N 2 du règlement du plan local d’urbanisme, dans un mémoire enregistré plus de deux mois après la notification du premier mémoire en défense de la commune.
Le Conseil d’État tranche cependant en faveur de la recevabilité du moyen, en posant le principe suivant :
« Ces dispositions, prises dans l’objectif de bonne administration de la justice et de respect du droit à un délai raisonnable de jugement des recours en matière d’urbanisme, entendent limiter, en première instance et en appel, le délai ouvert aux parties pour invoquer des moyens nouveaux mettant en cause la légalité des décisions administratives d’occupation ou d’utilisation du sol qu’elles visent. Elles ne s’appliquent pas, devant le Conseil d’Etat, aux moyens de cassation susceptibles d’être invoqués pour contester les décisions juridictionnelles ayant statué en dernier ressort sur la légalité de telles décisions d’urbanisme » (considérant 12).
Ainsi, le Conseil d’Etat juge que les requérants en cassation ne sont pas tenus par le délai de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme pour soulever des moyens de cassation nouveaux contestant la décision juridictionnelle elle-même et ce même si ladite décision s’est prononcée sur la légalité d’une autorisation d’urbanisme.
