Changement d’usage : mise en conformité du règlement municipal de la Ville de Paris avec la loi Le Meur

Règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations ¹⁾En application de la section 2 du chapitre 1^er du titre III du livre VI du CCH., adopté par le Conseil de Paris dans sa séance des 11 au 15 février 2025 (délibération DHL 44) et publié sur le Portail des Publications Administratives de la Ville de Paris le 3 mars 2025

A la suite de l’adoption de la loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (dite loi « Le Meur ») ²⁾Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale., la Ville de Paris a mis en conformité son règlement municipal relatif aux autorisations de changement d’usage.

Ce règlement poursuit un double objectif :

• il fixe les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation ;
• il déterminer les règles de compensation en cas de transformation de logements en locaux non résidentiels.

Le règlement municipal contribue à assurer un équilibre entre le développement urbain, la préservation du parc immobilier et la mixité sociale.

L’article 1^er mentionne la nouvelle définition inscrite à l’article L. 631-7 du CCH par la loi Le Meur, selon laquelle constituent des locaux d’habitation «  toutes catégories de logements et leurs annexes » ³⁾Tels que définis dans la circulaire UHC/DH2 n°2006-19 du 22 mars 2006.. L’usage d’habitation s’entend donc de tout local habité ou ayant vocation à l’être, même s’il n’est pas occupé effectivement (notamment en cas de vacance ou lorsqu’il fait l’objet d’un arrêté dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne).

En application de l’article 2, la période de référence au 1^er janvier 1970 pour apporter la preuve de l’usage du local lest supprimée. Il importe cependant de noter que cet article ne fait pas mention de la période glissante de 30 ans prévue par la loi Le Meur ⁴⁾Nouvelle rédaction de l’article L. 631-7-1 du CCH issue de la loi Le Meur (article 5), entrée en vigueur le 21 novembre 2024 : « Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. », et ne fixe donc pas de cadre temporel au régime de la preuve de l’usage d’un local parisien. Cet article est, en effet, uniquement consacré aux modalités de compensation.

A cet égard, l’annexe 3 du présent règlement municipal fixe la liste des pièces à joindre à toute demande de changement d’usage à caractère réel d’un local d’habitation avec compensation et faut quant à elle référence à l’article L. 631-7 du CCH modifié par la loi Le Meur. Les critères sont les suivants :

• Preuve de l’usage autre qu’habitation du local de compensation, avec étude du caractèrejuridique et synthèse des preuves de l’usage.
• Cette preuve doit être complétée par une preuve de l’absence d’usage d’habitation conformément à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.
• Ces preuves peuvent être rapportées par tous moyens et peuvent résulter, le cas échéant, de l’ensemble des fiches de révision foncière, des autorisations d’urbanisme, de la copie intégrale du titre de propriété du propriétaire, d’un état hypothécaire récent, d’une chaîne de baux, de documents fiscaux, etc….
• N° et date de délivrance de l’autorisation d’urbanisme

Ces preuves de l’usage peuvent être apportées par tout moyen, et notamment par un acte notarié, une consultation VIDOC ⁵⁾Notamment, pour la période 1970-1976, via une fiche « Modèle R » ou « Modèle C » et, pour la période 1995-2025, via une fiche « Modèle C ». ou encore les annulaires de la bibliothèque historique des postes et télécommunications pour les périodes 1970-1976 et 1995-2025.

Par ailleurs, cette annexe 3 précise que les surfaces des locaux objets du changement d’usage ainsi que ceux proposés en compensation doivent désormais être exprimées en surface de plancher ⁶⁾Les modalités de calcul de la surface de plancher sont prévues à l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme. et non plus seulement en surface habitable (« SHAB ») ⁷⁾Les modalités de calcul de la surface habitable sont prévues à l’article R. 156-1 du CCH.. Pour les locaux objets du changement d’usage, si les annexes ne sont pas constitutives de plancher, la surface devra être exprimée en surface au sol.

L’article 3 du règlement municipal précise quant à lui le régime des autorisations de changement d’usage avec compensation spécifique pour les meublés de tourisme. Cette compensation doit se faire dans le même quartier administratif que celui de la transformation et selon des conditions précises. Cet article reprend par ailleurs la définition de « meublé de tourisme » telle que modifiée par la loi Le Meur ⁸⁾La définition de « meublé de tourisme » figure au I de l’article de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme : « Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. ».

S’agissant du régime des autorisations de changement d’usage et d’usages mixtes à titre personnel, l’article 4 rappelle qu’une telle autorisation peut notamment être accordée pour l’exercice de professions libérales réglementées ⁹⁾Précisément, il s’agit des professions libérales réglementées entrant dans le champ d’application de l’ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023. ou d’activités du commerce artisanal de proximité, tel que défini par le PLUb dans toutes les voies concernées par une protection linéaire du commerce artisanal de proximité ¹⁰⁾En application de l’article UG.1.4.2 b) du règlement du PLUb..

Le règlement municipal modifie par ailleurs, en son article 7, les modalités de délivrance des autorisations de changement d’usage, qui doivent désormais être adressées, au sein de la Direction du Logement et de l’Habitat, au Service de la Protection de l’Habitation et de l’Encadrement des Locations, Bureau des Changements d’Usages.

Les autres dispositions figurant dans le règlement municipal demeurent inchangées.

Sont cependant mises à jour les annexes du règlement, et notamment le secteur dit de « compensation renforcée ».

Ce secteur a été établi sur la base du secteur de développement de l’habitation du PLUb, et figure en annexe 1.

L’annexe 2 reprend la liste préexistante des quartiers où a été constatée une prédominance de bureaux.

Enfin, les annexes 3 à 5 fixent les modèles des nouveaux formulaires de changement d’usage à caractère réel (avec compensation), à caractère personnel et à usage mixte ainsi que les pièces à joindre pour chacun de ces demandes ¹¹⁾Ces différents formulaires peuvent consulter et télécharger sur le site de la Ville de Paris, accessible ici..

Partager cet article