Favoriser la production rapide de logements : publication de l’ordonnance relative à la PIL

Habilité par la loi du 1^er juillet 2013[1] à intervenir dans le domaine législatif, le gouvernement a pris le 3 octobre dernier l’ordonnance relative à la procédure intégrée pour le logement (la « PIL »), dont le projet a fait l’objet d’une consultation publique du 24 juillet au 6 septembre dernier.

 Afin que la mise en œuvre de projets de construction de logements présentant un intérêt général majeur ne soit pas retardée, voire bloquée, en raison notamment de la lourdeur des procédures de mise en compatibilité des documents de planification et de la complexité de la hiérarchie des normes, le gouvernement a crée la procédure intégrée pour le logement.

 L’ordonnance du 3 octobre 2013 définit tout d’abord le champ d’application de la PIL (1), puis les conditions et modalités selon lesquelles les documents d’urbanisme peuvent être mis en compatibilité et adaptés avec les projets de construction (2), et enfin, elle permet l’instruction simultanée des autorisations d’urbanisme et des demandes d’autorisations requises pour la réalisation du projet par d’autres législations (3).

1          Champ d’application de la PIL

 En vertu du nouvel article L. 300-6-1 I introduit dans le code de l’urbanisme, lorsque la réalisation dans une unité urbaine[2] d’une opération d’aménagement ou de construction comportant principalement la réalisation de logements et présentant un caractère d’intérêt général nécessitera la mise en compatibilité du SDRIF[3], du PADDUC[4], d’un schéma d’aménagement régional, d’un SCOT[5], d’un PLU[6] ou d’un document en tant lieu, cette mise en compatibilité pourra être réalisée via la PIL.

 Le recours à la PIL sera décidé soit par l’Etat ou ses établissements publics, soit par les collectivités territoriales ou leurs groupements.

2          Procédure de mise en compatibilité et adaptation des normes supérieures

Concernant la procédure de mise en compatibilité, celle-ci existant déjà pour les SCOT, les PLU et le SDRIF, respectivement aux articles L. 122-16-1, L. 123-14-2 et L. 141-1-2 du code de l’urbanisme, l’ordonnance ne fait qu’insérer dans ces articles l’approbation de la proposition de mise en compatibilité par le préfet dans le cadre de la PIL.

En revanche, l’ordonnance crée, par l’insertion dans le code général des collectivités territoriales de deux nouveaux articles, la possibilité de la mise en compatibilité du PADDUC[7] et du schéma d’aménagement régional[8] dans le cadre de la PIL.

En outre, les étapes de la procédure de mise en compatibilité « classique »[9] continueront de s’appliquer, à savoir notamment, l’examen conjoint des dispositions proposées pour assurer la mise en compatibilité du document d’urbanisme, une enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre 1^er du code de l’environnement, puis l’approbation de la mise en compatibilité par l’autorité compétente.

La PIL permet d’adapter les normes supérieures suivantes :

• les SDAGE[10] ;
• les SAGE[11];
• les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ;
• les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ;
• les schémas régionaux de cohérence écologique ;
• les plans climat-énergie territoriaux ;
• les DTA[12] approuvées ;
• certains plans de prévention des risques naturels[13];
• les PDU[14];
• les PLH[15].

Etant précisé que la possibilité d’adapter une norme supérieure ne sera ouverte qu’à l’Etat et qu’elle sera limitée dans son contenu : ces adaptations ne devront ni méconnaître les objectifs fixés par ces documents, ni porter atteinte à l’intérêt culturel, historique ou écologique des zones concernées. En outre, si les adaptations ne pourront pas modifier la vocation de l’ensemble de la zone où se situe le projet, il sera en revanche possible de prévoir des exceptions ponctuelles et d’ampleur limité à cette vocation.

L’ordonnance précise également que tant dans l’hypothèse de la mise en compatibilité du SCOT, du PLU ou du SDRIF que dans l’hypothèse de l’adaptation des documents précités, ces documents ne pourront faire l’objet d’aucune modification ou révision entre l’ouverture de l’enquête publique organisée dans le cadre de la PIL et la décision procédant à la mise en comptabilité ou à l’adaptation des documents.

3          L’instruction simultanée des demandes d’autorisations requises pour la réalisation du projet

Afin d’accélérer, de rationaliser et de sécuriser les procédures, l’ordonnance prévoit que lorsque le projet sera « suffisamment précis à la date de la décision d’engagement de la procédure intégrée pour le logement », les pièces nécessaires à la délivrance des autorisations requises pour la réalisation du projet pourront être transmises, dès cette date, par l’autorité ayant décidé l’engagement de la procédure pour instruction aux autorités compétentes pour délivrer ces autorisations.

Un décret en Conseil d’Etat précisera dans ce cas les pièces nécessaires aux autorités compétentes pour se prononcer sur le projet.

A cet égard, il est indiqué sur le site du ministère de l’égalité des territoires et du logement que cette procédure « permettra de diviser par deux les délais nécessaires à la réalisation de projets de construction de logements en simplifiant et fusionnant les différentes étapes des procédures applicables en matière d’urbanisme ».

L’entrée en vigueur de cette ordonnance est prévue le 1^er janvier 2014 et le gouvernement dispose d’un délai de cinq mois[16], soit jusqu’au 4 mars 2014, pour déposer devant le Parlement un projet de loi de ratification afin de transformer rétroactivement l’ordonnance en texte à valeur législative.

[1]              Loi n°2013-569 du 1^er juillet 2013 habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction.

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