La circonstance que la date de réalisation effective est insusceptible d’être déterminée en raison notamment de la nécessité d’acquérir préalablement d’autres biens ne fait pas obstacle au droit de préemption

CE 25 mars 2026 Etablissement public foncier d’Île-de-France, req. n° 504317 : mentionné aux tables du recueil Lebon

Par une décision du 25 mars 2026, le Conseil d’Etat a précisé que la circonstance que la date de réalisation effective de l’action ou opération projetée ne puisse pas encore être déterminée, en raison notamment de la nécessité d’acquérir préalablement d’autres biens, n’est pas, par elle-même, de nature à faire regarder le titulaire d’un droit de préemption urbain comme ne justifiant pas, à la date de l’exercice de droit, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement.

Dans cette affaire, le directeur général de l’établissement public foncier d’Île-de-France a, par décision du 19 mars 2020, exercé le droit de préemption urbain en vue de l’acquisition d’un bien immobilier.

Cette décision a été annulée par un jugement du tribunal administratif de Melun daté du 31 janvier 2023, confirmé le 14 mars 2025 par un arrêt de la cour administrative d’appel de Paris au motif que le projet envisagé par l’EPF d’Île-de-France ne pourrait être mené à bien « de manière certaine et dans un délai raisonnable » dès lors que la parcelle préemptée était incluse dans un Îlot comprenant également sept autres parcelles nécessaires à la réalisation du projet, et qu’à la date de l’arrêt de la cour d’appel, seul le bien situé sur une deuxième parcelle avait fait l’objet d’une acquisition par l’EPFIF.

Dans le cadre de cette affaire, le Conseil d’Etat est d’abord venu rappeler le principe posé par l’arrêt Commune de Meung-sur-Loire ¹⁾CE 7 mars 2008 Commune de Meung-sur-Loire, req. n° 288371. au visa des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme, selon lequel, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent :

• d’une part, justifier à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises du projet n’auraient pas été définies à cette date ;
• d’autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

En 2020, la Haute juridiction administrative avait toutefois démontré que l’assouplissement apporté ²⁾Avant la décision Commune de Meung-sur-Loire, le Conseil d’Etat exigeait un projet « suffisamment précis et certain » (CE 26 février 2003 M. et Mme Bour et autres, req. n° 231558). par la jurisprudence Commune de Meung-sur-Loire ne dispensait pas pour autant les titulaires du droit de préemption d’être porteurs d’un véritable projet et avait ainsi jugé qu’un projet de construction de logements non envisagé dans le PLH, sur une parcelle soumise à de fortes contraintes s’opposant à sa réalisation et revendue par la commune à l’établissement public foncier trois mois plus tard ne justifiait pas une décision de préemption ³⁾CE 15 juillet 2020 Commune d’Echirolles, req. n° 432325 : mentionné aux tables du Rec. CE ; commenté sur le blog..

Dans le cadre de la présente affaire, le Conseil d’Etat a refusé de restreindre davantage le périmètre du droit de préemption et a jugé que la cour administrative d’appel avait commis une erreur de droit en annulant la décision de préemption au motif que le projet envisagé ne pourrait être mené à bien « de manière certaine et dans un délai raisonnable ».

Ce faisant, il a posé le principe selon lequel la circonstance que la date de réalisation effective de l’action ou opération projetée ne puisse encore être déterminée en raison notamment de la nécessité d’acquérir au préalable d’autres biens situés à proximité n’est pas, par elle-même, de nature à faire regarder le titulaire d’un droit de préemption urbain prévu par l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme (CUrb) comme ne justifiant pas, à la date de l’exercice de ce droit, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du même code.

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