Le périmètre d’un lotissement peut inclure des terrains non constructibles

CE 30 janvier 2020 Association Non au Béton et a., req. n° 419837 : mentionné aux T. du Rec. CE

La division foncière est une problématique juridique épineuse sur laquelle les éclaircissements des conseillers d’état sont toujours les bienvenus ¹⁾Voir par exemple le séminaire GRIDAUH sur la réforme du droit des lotissements..

Dans un arrêt du 30 janvier 2020, le Conseil d’Etat s’est penché à nouveau sur la définition du lotissement posée par l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, à savoir : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».

En l’espèce, par un arrêté du 20 janvier 2015, le maire de Saint-Clément-de-Rivière a délivré un permis d’aménager à la société Décathlon pour la réalisation d’un lotissement multi-activités dénommé « Oxylane ». Les requérants demandaient l’annulation de cet arrêté ²⁾ Le recours gracieux des requérants contre cet arrêté avait précédemment été rejeté par le maire de St-Clément-de-Rivière. .

Le tribunal administratif de Montpellier avait ainsi annulé cet arrêté en tant qu’il prévoyait des constructions à usage de logement en méconnaissance des dispositions du IINA1 du règlement du plan d’occupation des sols (POS) de la commune. Les requérants demandaient, en cassation, l’annulation du jugement en ce qu’il rejetait le surplus de leurs demandes.

De nombreux moyens étaient soulevés. L’un d’entre eux concernait le régime du lotissement. Un autre concernait les irrégularités entachant la concertation préalable à l’élaboration du plan d’occupation des sols (POS).

S’agissant du lotissement, les requérants critiquaient l’inclusion de lots inconstructibles dans le périmètre de celui-ci.

Plus précisément, le projet litigieux portait sur la réalisation de huit lots « multi-activités ». Les lots n° 1 à 5 étaient destinés à accueillir des constructions à vocation commerciale ou d’activité, pourvues d’aires de stationnement attenantes, tandis que les lots n°s 6 et 7 étaient destinés à des espaces agricoles et que le lot n° 8 correspondait à un espace boisé classé. Les lots n°s 6 et 8 étaient inconstructibles en vertu du POS ³⁾ Le lot n°s 6 étant classé en zone NC exclusivement réservée à la valorisation agricole des sols et le lot n° 8 en zone ND, zone naturelle dont la vocation est la conservation de l’espace boisé classé..

Le Conseil d’Etat précise à cette occasion la définition de la notion de lotissement en indiquant qu’« Une opération d’aménagement ayant pour effet la division d’une propriété foncière en plusieurs lots constitue un lotissement, au sens de ces dispositions, s’il est prévu d’implanter des bâtiments sur l’un au moins de ces lots. Une telle opération doit respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme et les documents locaux d’urbanisme. Il appartient par suite à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager sollicité lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, le projet de lotissement prévoit l’implantation de constructions dont la conformité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises ».

La circonstance que certains des lots créés dans le cadre de la division soient inconstructibles ne fait donc pas obstacle à la qualification de lotissement.

Après avoir rappelé qu’aux termes de l’article L. 442-1-2 du code de l’urbanisme « Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments ainsi que, s’ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d’inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l’unité foncière ou des unités foncières concernées », il conclut que « la circonstance que certains lots ne soient pas destinés à accueillir des constructions ne fait pas obstacle, par elle-même, à la réalisation d’une opération de lotissement incluant ces lots, dès lors que leur inclusion est nécessaire à la cohérence d’ensemble de l’opération et que la règlementation qui leur est applicable est respectée ».

Il écarte donc le moyen dès lors que chaque lot respecte la réglementation posée par le zonage qui lui est applicable et que cela n’affecte en rien l’économie générale de l’opération ⁴⁾Voir égal. Les conclusions du rapporteur public Alexandre Lallet sur la question..

Ensuite, les requérants soulevaient des irrégularités entachant la procédure d’élaboration du POS de la commune et notamment la phase de concertation préalable à son approbation au motif que le délai entre la délibération définissant les objectifs poursuivis et celle arrêtant le projet de révision du plan d’occupation des sols aurait privé la concertation d’effet utile.

Pour autant, en s’appuyant sur les dispositions de l’article L. 600-11 du code de l’urbanisme « dans sa rédaction applicable au litige », le Conseil d’Etat énonce que les requérants « ne pouvaient utilement invoquer des irrégularités ayant affecté le déroulement de la concertation qu’au regard des modalités définies par la délibération du 15 septembre 1995 prescrivant la révision du plan d’occupation des sols, ce qu’ils n’ont pas fait » et qu’en conséquence le moyen soulevé était inopérant.

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