Les balcons, même situés à l’aplomb d’un débord de toiture, doivent être pris en compte pour application de l’article 7 du PLU lorsqu’ils ne sont pas explicitement exclus du prospect

CE 25 mai 2022 MM. B., C. et I., req. n° 455127 : mentionné aux Tab. Rec. CE

Le PLU, rien que le PLU.

Nombreuses et variées sont les rédactions des plans locaux d’urbanisme en ce qui concerne les prescriptions de l’article 7 relatif à la distance des constructions par rapport aux limites séparatives.

Ces documents ont néanmoins souvent pour caractéristique commune d’exclure du prospect certains éléments de toiture ou de la façade (oriels, balcons, débords de toiture, etc.) en fixant le cas échéant une profondeur à partir de laquelle cet élément devra être pris en compte pour calculer la distance minimale fixée.

Dans une décision du 25 mai 2022, le Conseil d’Etat nous apprend à lire un PLU.

1             Quelle hauteur de la construction prendre en compte ?

D’abord, le PLU de la commune de Divonne-les-Bains – dont il est question dans cette affaire – impose que les constructions respectent un recul minimum de 4 mètres sans pouvoir être inférieur à H/2.

Par principe, la hauteur à prendre en compte est celle-ci mesurée jusqu’à l’égout du toit (CE 14 avril 1995 SCI Les terrasses de la mer, req. n° 129479 : mentionné aux Tab. Rec. CE), ou, dans le cas d’un mur pignon – c’est-à-dire sans égout du toit face à la limite séparative – jusqu’au sommet de ce mur (CE 28 septembre 1998 Cne de Saint-Bon-Tarentaise, req. n° 172656 : mentionné aux Tab. Rec. CE).

Dans l’affaire commentée, la construction projetée disposait face à la limite séparative d’un mur pignon d’une hauteur de 9 mètres de sorte que la distance de retrait devait en principe être de 4,5 mètres.

2             Quels éléments de la façade prendre en compte ?

Ensuite, le PLU de Divonne-les-Bains indiquait que les débords de toiture – jusqu’à 1 mètre – n’étaient pas pris en compte dans le calcul des prospects.

Sur ce fondement, la cour administrative d’appel a considéré que la construction respectait le prospect minimal dès lors que – hors débord de toiture d’un mètre sous lequel se situaient des balcons en saillie sur un mètre également – la totalité de la façade étaient à 5 mètres de la limite séparative, soit 0,5 mètre de plus qu’exigé.

Or, le Conseil d’Etat rappelle que le PLU ne vise que les débords de toiture comme devant être exclus du prospect.

En excluant également les balcons en saillies – même situées à l’aplomb du débord sur la même profondeur (et donc à seulement 4 mètres de la limite séparative) – la cour administrative a commis une erreur de droit.

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