Les mesures phares de la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement en 8 épisodes : l’élaboration et l’évolution des documents d’urbanisme (épisode 1/8)

Le 26 novembre dernier a été promulguée la loi n° 2025-1129 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement. Publiée jeudi 27 novembre au journal officiel de la République, elle est entrée en vigueur le 28 novembre 2025.

Les mesures phares de la loi sont déclinées sur notre blog en huit épisodes ¹⁾Episode 1/8 : Sur l’élaboration et l’évolution des documents d’urbanisme – Episode 2/8 : Sur la facilitation des projets de logements – Episode 3/8 : Sur la délivrance des autorisations d’urbanisme – Episode 4/8 : Sur le contentieux de l’urbanisme – Episode 5/8 : Sur le droit de délaissement – Episode 6/8 : Sur l’aménagement du territoire – Episode 7/8 : Sur la solarisation des parkings – Episode 8/8 : Sur l’accélération des procédures liées à la construction de nouvelles installations nucléaires.

Le premier épisode est consacré à l’élaboration et l’évolution des documents d’urbanisme.

Episode 1/8 : Sur l’élaboration et l’évolution des documents d’urbanisme

1.1 La loi supprime la procédure de modification simplifiée des documents d’urbanisme et réduit drastiquement le champ d’application de la procédure de révision.

Désormais, le recours à la procédure de modification de droit commun est le principe et la procédure de révision de droit commun est strictement limitée aux changements portant sur les orientations définies par le PADD (en cas de PLU(i)), par le PAS (en cas de SCoT) sauf si la modification concernent des orientations expressément visées par la procédure de modification de droit commun (par exemple, les orientations ayant pour objet de soutenir le développement de la production d’énergie renouvelable, articles L. 153-36 et L. 143-32 du CU).

1.2 La loi permet aux projets d’élaboration ou de révision de PLU (article L. 153-19 du CU), de SCoT (article L. 143-22 du CU) ou de carte communale (article L. 163-5 du CU) d’être soumis à la participation du public par voie électronique (PPVE) à la place de l’enquête publique, par décision motivée du maire ou du président de l’EPCI compétent. Le cas échéant, le dossier doit être mis en consultation sur un support papier aux horaires d’ouverture dans les mairies concernées.

En revanche, concernant les procédures de modification des SCoT ou des PLU (articles L. 143-34 et L. 153-41 du CU) :

• en cas de dispense d’évaluation environnementale: la procédure de principe est désormais la mise à disposition du public, le recours à une enquête publique ou à une PPVE étant également possible en substitution sur décision du maire ou du président de l’EPCI compétent ;
• en cas de soumission à évaluation environnementale: le projet de modification est obligatoirement soumis soit, à PPVE soit, à enquête publique.

1.3 La dispense d’évaluation environnementale pour les procédures de modification d’un PLU ayant pour seul objet (i) la rectification d’une erreur matérielle ou (ii) la réduction de la surface d’une zone U ou AU est reprise par la loi à l’article L. 104.3 du CU. Jusqu’alors cette dispense existait seulement dans la partie réglementaire du code de l’urbanisme à l’article R. 104-12.

Ces dispositions (1.1, 1.2 et 1.3) entrent en vigueur six mois après la promulgation de la loi et ne s’appliquent pas aux procédures d’évolution des SCoT ou des PLU en cours à cette date (article 1^er de la loi).

1.4 Le schéma d’aménagement régional (SAR) est désormais approuvé par arrêté du représentant de l’Etat (article L. 4433-10-3 du CGCT).

Cette disposition s’applique aux procédures d’élaboration ou de révision d’un SAR en cours à la date de promulgation de la loi, soit au 26 novembre 2025 (article 7 de la loi).

1.5 Par ailleurs, l’analyse des résultats de l’application d’un SCoT doit avoir lieu au plus tard dix ans (contre six précédemment) après la délibération portant approbation de ce SCoT, la délibération portant révision de ce SCoT ou la délibération ayant décidé de son maintien en vigueur (article L. 143-28 du CU).

Et l’absence d’une telle délibération n’emporte plus la caducité du SCoT.

1.6 La loi prévoit la possibilité de recourir à un document d’urbanisme unique (DUU) valant SCoT et PLUi lorsque le périmètre d’un EPCI compétent en matière de document d’urbanisme recouvre exactement le périmètre d’un SCoT (article L. 146-1 du CU).

Ce document est élaboré, révisé ou modifié selon les modalités du PLU. Un décret en Conseil d’Etat doit préciser les modalités d’application de l’article L. 146-1 du CU, notamment le contenu, les effets et les procédures d’élaboration, d’évolution et d’évaluation du document d’urbanisme unique.

1.7 La loi crée le schéma cadre d’aménagement et de planification de l’urbanisme de La Défense (article L. 123-24 du CU). Celui-ci :

• détermine, sur le périmètre de l’OIN de La Défense : les orientations et les objectifs de l’Etat en matière d’aménagement, d’urbanisme, de logement, de commerce, de transports et de déplacements, de développement économique et culturel, d’équipements et de réseaux d’intérêt collectif, d’espaces publics, de préservation des paysages, du patrimoine et de l’environnement ainsi que de transition écologique et énergétique ;
• prévoit : la localisation et la programmation des aménagements, des infrastructures et des équipements publics et détermine les conditions que les documents d’urbanisme doivent respecter lorsqu’ils définissent des règles en matière de réalisation d’aires de stationnement, d’aménagement des surfaces non imperméabilisées, ainsi que de hauteur, d’emprise au sol et d’implantation des constructions et aménagements.

Les SCoT, les PLU et les documents en tenant lieu s’inscrivent dans un rapport de compatibilité avec ce schéma. Il est élaboré par le représentant de l’Etat dans le département, sont associés : les communes dont tout ou partie du territoire est inclus dans le périmètre de l’OIN de La Défense, le département et l’EPT concerné. Le régime d’adoption, de révision, de modification, de mise en compatibilité des documents d’urbanisme est prévu aux articles L. 123-24-1 et L. 123-24-2 du CU.

1.8 La loi fait également évoluer le contenu du PLU :

Les mesures suivantes sont notamment prévues :

• la possibilité pour le règlement du PLU d’imposer une densité minimale de constructions n’est plus limitée aux secteurs situés à proximité des transports collectifs, existants ou programmés mais peut concerner tout le territoire communal (article 151-26 du CU) ;
• le règlement peut désormais délimiter des secteurs dans lesquels il peut prévoir que les obligations de réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés soient réduites dans les proportions prévues à l’article L. 152-6-1 du CU (soit une aire de stationnement pour véhicule motorisé en contrepartie de la création d’infrastructures ou de l’aménagement d’espaces permettant le stationnement sécurisé d’au moins six vélos par aire de stationnement) (article 151-30-1 du CU) ;
• lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, cette obligation est désormais réduite de « 30 % » au minimum – contre 15 % auparavant – en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d’un dispositif de recharge ou de véhicules propres en auto-partage mais aussi désormais « si une aire de covoiturage existe dans l’environnement immédiat de l’opération » (article 151-31 du CU) ;
• le règlement peut désormais préciser les conditions d’application (qui peuvent être différentes selon les secteurs et les types de bâtiments) de la dérogation prévue à l’article 151-33 du CU (réalisation aires de stationnement en dehors du terrain d’assiette du projet). Il est aussi ajouté que « Pour les opérations prévoyant la création d’au plus dix logements, le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à déclaration préalable peut être tenu quitte des obligations mentionnées au premier alinéa en ayant recours à une aire de stationnement mutualisée, dans les conditions définies par l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme » ;
• le règlement peut ne pas imposer la réalisation d’aires de stationnement lors de la construction (i) de logements faisant l’objet d’un BRS, (ii) d’un logement foyer (article 151-34 du CU) ;
• désormais, il ne peut être exigé :
  • pour la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement. Ce nombre est réduit à 0,5 lorsque ces logements se situent à moins de « huit cents mètres » – contre 500 m auparavant – d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou collectif en site propre (et que la qualité de la desserte le permet). En matière d’établissements assurant l’hébergement des personnes âgées et de résidences universitaires, il ne peut être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement (article 151-35 du CU) ;
  • pour les autres constructions destinées à de l’habitation et situées à moins de « huit cents mètres » (et non plus 500 mètres) d’une gare (…) la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement (article 151-36 du CU).

• La loi introduit à l’article 151-7-3 du CU la possibilité pour les OAP de définir des actions ou des opérations contribuant au renouvellement urbain. Elles visent les secteurs urbains exclusivement ou majoritairement composés d’habitat individuel ou dans les zones d’activité économique, lorsqu’est identifié « un besoin de favoriser l’évolution ou la requalification du bâti existant, l’optimisation de l’utilisation de l’espace ou la mixité fonctionnelle ». Ces OAP doivent :
  • prendre en compte les besoins supplémentaires en matière de stationnement, de desserte par les transports en commun, les réseaux d’eau, d’assainissement, d’énergie et d’équipements publics ;
  • garantir la qualité environnementale ainsi que l’insertion architecturale, urbaine et paysagère.

La réalisation de ces OAP peut faire l’objet d’une opération de transformation urbaine (OTU) (cf. Episode 6, 6.1).

La suite aux prochains épisodes…

Sur le même sujet, voir :

Episode 1/8 : Sur l’élaboration et l’évolution des documents d’urbanisme

Episode 2/8 : Sur la facilitation des projets de logements

Episode 3/8 : Sur la délivrance des autorisations d’urbanisme

Episode 4/8 : Sur le contentieux de l’urbanisme

Episode 5/8 : Sur le droit de délaissement

Episode 6/8 : Sur l’aménagement du territoire

Episode 7/8 : Sur la solarisation des parkings

Episode 8/8 : Sur l’accélération des procédures liées à la construction de nouvelles installations nucléaires

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