Les modalités d’application de l’obligation d’information des acquéreurs et des locataires sur les risques et la pollution des sols précisées par décret  

Décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires sur les risques

Le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires sur les risques a été publié le 5 octobre 2022. Il définit les modalités d’exécution de l’obligation d’information relative aux risques et à la pollution des sols introduite par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 ¹⁾Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

A compter du 1^er janvier 2023, l’état des risques et de la pollution des sols fera l’objet de deux documents distincts à remettre à l’acquéreur ou au locataire : un état des risques et un document d’information sur la pollution des sols.

1.    L’information des acquéreurs et locataires sur les risques

Dans le cadre d’une vente ou d’une location, le vendeur ou le bailleur doit remettre à l’éventuel acquéreur ou locataire un état des risques lorsque l’immeuble en cause est situé dans ²⁾R. 125-23 à R 125-25 du code de l’environnement :

• Le périmètre d’exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques
• Une zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles
• Une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques miniers
• Le périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un plan de prévention des risques technologiques ou d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques miniers
• Une des zones de sismicité 2,3,4 ou 5
• Une des zones à potentiel radon significatif, dites de niveau 3

Le nouveau décret du 1^er octobre 2022 ajoute qu’à partir du 1^er janvier 2023, cet état des risques devra également être remis pour les biens situés dans l’une des zones exposées au recul du trait de côte délimitées par un plan local d’urbanisme, un document en tenant lieu ou une carte communale, ou déterminées par une carte de préfiguration.

En outre, le décret précise les mentions obligatoires que doit comporter l’état des risques, à savoir :

• La date de son élaboration
• Le numéro de la ou des parcelles concernées
• Les zones ou périmètres cités à l’article R. 125-23 dans lesquels se situe le bien
• Si le bien est situé dans :

– une zone de prévention des risques : les plans de prévention des risques, un extrait de document graphique, l’extrait du règlement le concernant et une information indiquant si des travaux sont prescrits par ce règlement pour ce bien et s’ils sont été réalisés

– une commune classée en zone de sismicité de niveau 2,3,4 ou 5 : la fiche d’information sur le risque sismique

– une commune classée en zone à potentiel radon de niveau 3 : la fiche d’information sur le radon

– une zones exposées au retrait du trait de côte : l’indication de l’horizon temporel d’exposition au recul du trait de côte identifié, le rappel des prescriptions applicables à cette zone et la mention du caractère provisoire du zonage lorsque celui est préfiguré

• La liste des arrêtés portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle pris dans la commune affectant le bien concerné et qui ont donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L. 125-2 ou de l’article L. 128-2 du code des assurances.

Par ailleurs, à compter de 2023 une annonce relative à la vente ou la location d’un bien, quel que soit son support de diffusion, devra intégrer la mention suivante : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr ».

S’agissant de la forme, le décret ne reprend pas le modèle obligatoire de l’état des risques, prévu actuellement par l’article R. 125-26 du code de l’environnement. Cette absence de modèle obligatoire « risque de rendre plus ardue la tâche du vendeur ou du bailleur souhaitant établir lui-même l’état des risques » selon la doctrine ³⁾Vivien Zalewski-Sicard 14 octobre 2022 Etat des risques et document d’information sur la pollution des sols, La semaine juridique notariale et immobilière n° 41-42.

Par ailleurs, l’état des risques s’apprécie par rapport à la date de la première visite réalisée par le potentiel acquéreur ou locataire, et plus à la date de conclusion du contrat de location ou de vente ⁴⁾R. 125-26 du code de l’environnement. Le vendeur ou bailleur doit remettre un état des risques de moins de six mois au potentiel acquéreur ou locataire lors de la première visite de l’immeuble.

Enfin le décret met à la charge du promettant, réservant, vendeur ou du bailleur une obligation d’actualisation des informations de l’état des risques si elles ne sont plus exactes à la date de la signature de la promesse de vente, du contrat préliminaire, de l’acte authentique ou du contrat de bail. Cet état des risques doit être annexé aux actes susvisés.

2.    L’information des acquéreurs et locataires sur la pollution des sols

Un document d’information sur la pollution des sols doit être établi pour tout terrain situé en secteur d’information sur les sols ⁵⁾R. 125-26 à R. 125-27 du code de l’environnement. Il doit comporter les mentions et reproductions suivantes :

• La date de son élaboration
• Le numéro de la ou des parcelles concernées
• Le dernier arrêté pris par le préfet en application de l’article R. 125-45 ou de l’article R. 125-47
• Les informations mises à disposition dans le système d’information géographique prévu à l’article R. 125-45
• Les dispositions de l’article L. 556-2 du code de l’environnement

Le décret du 1^er octobre 2022 supprime la durée de validité de six mois, prévue par l’actuel article R. 125-26 du code de l’environnement, pour ce document d’information.

S’agissant de l’annonce relative à la vente ou la location d’un bien, aucune mention obligatoire relative à la pollution des sols n’est prévue.

A l’instar de l’état des risques, ce document d’information doit être actualisé, si besoin, par le promettant, réservant, vendeur ou le bailleur à la date de la signature de la promesse de vente, du contrat préliminaire, d’acte authentique de vente ou du contrat de location. Il doit également être annexé aux actes susvisés.

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