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Le Conseil d’État confirme qu’il suffit que le transfert en propriété d’au moins un des lots soit “acté” pour qu’une déclaration préalable de lotissement produise ses effets.
CE 13 mars 2026 commune de Gex, req. n° 495524 : mentionné dans les tables du recueil Lebon
Par cet arrêt, le Conseil d’État apporte une nouvelle fois des précisions sur l’appréciation de l’événement à partir duquel le bénéficiaire d’une autorisation de lotir peut se prévaloir des droits attachés au lotissement, en particulier de la cristallisation des règles d’urbanisme prévue par l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme.
L’affaire portait sur un lotissement ayant fait l’objet d’une simple déclaration préalable. La société pétitionnaire avait obtenu, après une non-opposition à déclaration préalable du 28 décembre 2018, un permis de construire délivré le 3 mars 2021 pour la construction de quatre villas sur le lot A d’un tènement divisé en trois lots.
La cour administrative d’appel de Lyon avait jugé que la société ne pouvait pas se prévaloir des droits attachés au lotissement, au motif qu’à la date du permis de construire, aucune division en propriété ou en jouissance n’était encore intervenue. Elle relevait, à cet égard, que le lot B n’avait fait l’objet, avant le permis, que d’un compromis de vente conclu le 10 octobre 2019, la vente authentique n’étant intervenue que le 22 novembre 2021.
Le Conseil d’État censure ce raisonnement. Il rappelle d’abord qu’un lotissement est constitué par la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës, dès lors qu’au moins un des terrains issus de cette division est destiné à être bâti. Il précise ensuite que, lorsque la division foncière a été réalisée par le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie au moins des lots dans le délai de validité de la non-opposition à déclaration préalable, le bénéficiaire peut se prévaloir, à l’occasion d’une demande de permis de construire, des droits attachés au lotissement autorisé. Surtout, il juge que cette condition doit être regardée comme satisfaite lorsque le transfert a été “acté” à la date du permis, même si ses effets sont différés à une date ultérieure ou même si l’acte est assorti d’une condition suspensive, notamment celle tenant à l’obtention d’un permis de construire.
Cette décision peut s’analyser comme une inflexion de la jurisprudence La Gariguette dans laquelle le Conseil d’État avait jugé qu’un lotissement soumis à déclaration préalable ne produisait pas d’effets tant qu’aucun transfert en propriété ou en jouissance d’un lot n’était intervenu et que, par conséquent, le lotisseur qui avait déposé une demande de permis de construire sur l’un de ses lots sans avoir procéder à la moindre cession de lot ne pouvait se prévaloir de la cristallisation des règles d’urbanisme (CE 13 juin 2022 M. et Mme B, req. n° 452457: mentionné aux Tab. Rec. CE).
Le Conseil d’Etat fait en effet application de la solution rendue dans un arrêt plus récent, dans lequel il a jugé, s’agissant d’un lotissement soumis à permis d’aménager et pour la délimitation du terrain d’assiette du projet de construction, qu’il suffisait que le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots qui permettait à une autorisation de lotir de produire ses effets juridiques « ait été acté à la date de délivrance du permis de construire, ce transfert fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire » (CE 13 février 2026 M. et Mme E, req. n° 501671 mentionné aux Tab. Rec. CE).
