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Conseil d’État, 5ème – 6ème chambres réunies, 11/06/2026, 504736
Par une décision du 11 juin 2026, le Conseil d’Etat s’est prononcé sur la légalité de délibérations par lesquelles le conseil communautaire de la communauté d’agglomération du Pays basque a approuvé le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation pour les locations meublées de courte durée, adopté sur le fondement des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH).
Il résulte des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation alors en vigueur et de la directive 2006/123/CE relative aux services dans le marché intérieur, interprétées en tenant compte de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne du 22 septembre 2020, Cali Apartments SCI et HX (C-724/18 et C-727/18), que les organes délibérants des communes, ou des EPCI, peuvent adopter une réglementation imposant une autorisation préalable au changement d’usage, le cas échéant assortie d’une obligation de compensation, pour l’exercice d’une activité de location de meublés de tourisme, dès lors qu’une telle réglementation est justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée, proportionnée à l’objectif poursuivi et que cet objectif ne peut pas être atteint par une mesure moins contraignante, notamment parce qu’un contrôle a posteriori interviendrait trop tardivement pour avoir une efficacité réelle.
Le Conseil d’Etat poursuit dans son considérant 4 de principe en précisant : « Lorsqu’une telle réglementation instaure une obligation de compensation, sous la forme d’une transformation accessoire et concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, celle-ci doit être justifiée par une raison d’intérêt général, proportionnée à cet objectif, non discriminatoire et instituée dans des termes clairs, non ambigus et rendus publics à l’avance. Cette obligation doit enfin pouvoir être satisfaite dans des conditions transparentes et accessibles. »
C’est sur ce fondement que le Conseil d’Etat a considéré que la Cour n’avait pas inexactement qualifié les faits, ni commis d’erreur de droit, ni insuffisamment motivé son arrêt.
Le Conseil d’Etat censure tout de même pour erreur de droit l’analyse de la Cour relative à la limitation du régime d’autorisation temporaire aux seules personnes physiques. Dans sa rédaction applicable aux délibérations de 2022, l’article L. 631-7-1 A du CCH réservait expressément ce dispositif à une personne physique. La communauté d’agglomération s’étant bornée à transposer cette restriction légale, la cour ne pouvait annuler son règlement sur ce fondement, en l’absence de toute question prioritaire de constitutionnalité ou de moyen de conventionnalité dirigé contre la loi elle-même. Une cassation partielle avec renvoi est prononcée sur ce point.
Il convient de relever que la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 a depuis lors modifié l’article L. 631-7-1 A pour étendre le régime d’autorisation temporaire aux personnes morales. La décision du 11 juin 2026 illustre que la légalité d’une délibération s’apprécie à la date de son édiction, tout en conduisant, en pratique, les collectivités à mettre leurs règlements en conformité avec ce nouveau cadre législatif.
